2020-12-17 14:43 |
В Екатеринбурге и не только.
Правила землепользования и застройки Екатеринбурга в последнее время все больше напоминают Конституцию США: что ни месяц, то новый пакет поправок, инициированных администрацией города. Так, в 2020 году мэрия семь раз выносила на общественное обсуждение проекты изменений в ПЗиЗ, их последняя редакция была принята в 2018 году. Что же с этими правилами не так, если их постоянно корректируют?
Самая распространенная среди горожан версия - правила меняют в интересах застройщиков, которые хотят строить жилые многоэтажки на землях, находящихся вне зоны Ж-5.
Однако эта версия разбивается вдребезги о простую арифметику: из 89 участков, вынесенных за год на общественное обсуждение с целью из "перезонирования", только 16 горадминистрация предлагала перевести в "многоэтажную" зону Ж-5. Причем предлагать в данном случае не значит добиться: например, на недавнем заседании гордумы депутаты "завернули" огромный (48 участков) пакет поправок в ПЗиЗ, инициированных Главархитектурой и игроками строительного рынка.
Карта градостроительного зонирования Екатеринбурга. Фото: екатеринбург. рф
Сама Главархитектура необходимость корректировки правил объясняет каждый раз по-разному: "в целях приведения градостроительного зонирования в соответствие с Генеральным планом развития городского округа – муниципального образования "город Екатеринбург" на период до 2025 года", "в целях дальнейшего развития территории", "в целях приведения участка к единому градостроительному зонированию", "для постановки территориальных зон на государственный кадастровый учет".
Однако, по мнению экспертов "Уралинформбюро", у этого процесса могут быть и другие, не менее важные причины — в том числе и быстрое устаревание этого документа в изменившихся экономических условиях.
Депутат Екатеринбургской гордумы Дмитрий Сергин:
- На самом деле изменения в Правилах необходимы, потому что ПЗиЗ — живой организм, который должен меняться постоянно. Город строится, требуется новое жилье, спрос на него имеется. Соответственно, ряд территорий из зоны Ж2 (малоэтажное жилье) переводится в Ж5 для многоэтажного строительства. Это нормальный процесс, в нем нет ничего страшного.
Но изменения не должны проходить через гордуму такими большими кусками. Пакеты по 5, 10, 15 вопросов — там все четко и понятно. А когда выходят пакеты по 48 территорий, туда есть возможность запихнуть не очень правильные решения.
Депутат Екатеринбургской гордумы Николай Смирнягин:
- На моей памяти изменения в Правила вносились не часто, в основном в целях приведения зонирования в соответствие с Земельным кодексом. Возможно, эти процессы затягиваются, оттого и накопился такой большой объем поправок. Но, если мы проанализируем структуру изменений, то там администрация города всего в 20% случаев выступает заявителем, и еще примерно в 20% случаев - третьи лица. Оставшаяся часть — это сами землепользователи.
Постоянные корректировки по отдельным участкам — это не хорошо и не плохо, это естественный динамичный процесс. Екатеринбург не стоит на месте, развивается, постоянно меняются планы у землепользователей, поэтому они подают заявки на изменение территориальных зон. Другое дело в качестве принимаемых решений.
Мы говорим, что город должен развиваться и застраиваться по перспективным направлениям развития, отраженным в Генплане. Но когда застройщики идут, даже в рамках реализации Генплана, на территорию малоэтажной застройки, и предлагают сразу перевести участок из зоны Ж2 в зону Ж5, не набрав существенной поддержки среди собственников, не имея ни договоров купли-продажи земли, ни даже предварительного соглашения с хозяевами участков - это неправильный подход. Этот вопрос не должен решаться исключительно по планам и желаниям застройщика, должно быть более предметное видение ситуации.
Генеральный директор компании PRINZIP Геннадий Черных:
Фото: екатеринбург.рф
- Я бы не говорил, что изменения в Правила вносятся слишком часто. Те, что касались перезонирования конкретных участков, просто накопились в связи с затянувшейся паузой в утверждении проектов планировок. И потом их все таким большим объемом вынесли на гордуму.
Однако о том, что надо вносить изменения в муниципальные нормативы, сегодня в первую очередь говорит Федерация. На уровне правительства это стало понятно примерно год назад, а в апреле президент РФ Владимир Путин вполне однозначно высказался, что согласование проектов превратилось в слишком сложный процесс. Накопилось большое количество местных правил, противоречащих федеральным нормативам, причем не только в Свердловской области. Еще когда Владимир Якушев был министром строительства, на федеральном уровне подготовили пакет поправок по излишним и дублирующим друг друга нормативам, эта работа продолжается до сих пор.
Член Союза архитекторов России Михаил Вяткин:
- Далеко не все предложенные изменения в ПЗиЗ инициируют застройщики. Они вышли всего с несколькими предложениями, касающимися отмены обязательного согласования фасадов и "красных линий", увеличения коэффициента строительного использования участка с 3 до 4, а также плотности застройки участка [с нынешних 60% до 100%].
Все остальные изменения правил — это подгонка их под требования Минэкономразвития. МЭР разработал классификатор разрешенного пользования, где указаны основные, вспомогательные и условно разрешенные виды деятельности. И местные нормы должны этому классификатору соответствовать.
Я жду документов, которые анонсировал Минстрой — требований, которые касаются архитектуры строящихся зданий. Сегодня в ПЗиЗ требования к архитектуре никак не выставляются. Я бы считал, что для определенных зон такие требования нужны: они касаются не только функций объекта, но и высоты, архитектуры, стиля, особенно в центральной части города. Причем эти требования нужно предъявлять на начальной стадии проектирования, при разработке градостроительного плана земельного участка. Это устранило бы многие разногласия со строителями.
Второй момент, который, как я считаю, можно и нужно отразить в правилах — чтобы определенные знаковые объекты в центре города и на въездных магистралях, которые относятся к сложным и уникальным, в том числе высотным, рассматривались на архитектурном совете. И, наконец, в ПЗиЗ нужно прописать, что некоторые объекты должны разрабатываться на конкурсной основе. От этого Екатеринбург значительно выиграл бы, особенно если речь идет о создании уникального объекта.
Подготовил Евгений СУСОРОВ
Подробнее читайте на uralinform.ru ...
